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不動産Ｑ＆Ａ 　

「重説：じゅうせつ」とはどういう意味ですか？ 　

• 宅建建物取引業者は、宅地・建物の売買・交換・賃貸等の相手方等、取引の当事者に対して、契約が成立するまでの間に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、宅地建物取引主任者をして説明させなければなりません（宅建業法３５条１項、２項）。この重要事項の説明やそれを記載した書面（重要事項説明書）のことを略して｢重説｣と呼ばれています。

宅地建物取引主任者って誰のことですか？ 　

• 宅地建物取引主任者とは、国家試験である宅地建物取引主任者試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のことをいいます。通常は縮めて「宅建主任者」などと呼びます。宅地建物取引主任者は、取引の当事者に対する重要事項の説明、 重要事項説明書や宅建業法37条の規定に基づく書面（契約書）の内容確認と記名押印の事務を行うことができます。

「2項道路：にこうどうろ」とはどうゆう道路ですか？ 　

• 建築基準法第3章の第42条第2項に規定された道路のことです。一般に「2項道路」といわれ、この建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m(特定行政庁が指定する区域においては6m)未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。
  　原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

位置指定道路とはどういう意味ですか？ 　

• 位置指定道路とは、私道で幅員が4m以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、特定行政庁から位置の指定を受けたもの。俗に開発道路とも言う。

路地状敷地（ろじじょうしきち）とはどういう意味ですか？ 　

• 路地状敷地とは、言葉どおり、路地のように細くなって道路(公道)に接している敷地の部分のこと。
  　都市計画区内の敷地には接道義務があり建築基準法上、建築物の敷地は幅員４m以上の道路に２m以上接していないと建物が建てる事が出来ない。そこで、路地状部分のみで道路と接している敷地の場合も、その路地上部分は最低でも2mの幅を持っていなければならないことになる。安全上、防火上の観点から路地状部分の長さや幅が条例により制限が加えれる事がある。旗竿状地と同義語。

広告の「徒歩何分」って本当は何分ですか？ 　

• もちろん歩く早さは人によって違うのでこれは距離が基準になっています。「道路距離80ｍに対し1分と決まっており、１分未満の端数は1分とする」と決まっています。

クーリング・オフとはどういう意味ですか？ 　

• 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建業者の事務所又はそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み又は売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回又は契約の解除ができる（宅建業法37条の2）。これをクーリング・オフという。
  • ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
    • （1）申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき、
    • （2）宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき。
    • 申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

入居申し込みは契約になるんですか？ 　

• 申し込みはあくまでも申し込みであって契約ではありません。入居申込書を提出した後でも、入居申し込みをキャンセルすることが可能です。ただし、軽はずみなキャンセルは関係者の方に迷惑をかけることになるので、申し込みはくれぐれも慎重にしてください。

仲介手数料はいくらになるのですか？ 　

• 売買契約の場合
  • 宅地建物取引業法によって定められています。
    売買金額 料率
    取引額が200万円以下　　　　　　　　　　 　　　　　5％＋消費税
    取引額が200万円を超え400万以下の部分 　　4％＋消費税
    取引額が400万円を超える部分　　　　　　　　　　3％＋消費税
    となります。よく一般的に仲介手数料の計算を
    「（3％＋6万円）＋消費税」
    と言われていますがこれは、上の表の計算を簡単に行ったものです。
    例：売買金額　￥3,000万円の場合
    200万円×5％＋消費税＝￥10.5万円
    （400万円−￥200万円）×4％＋消費税＝￥8.4万円
    （3,000万円−￥400万円）×3％＋消費税＝￥81.9万円
    10.5万円＋8.4万円＋￥81.9万円＝￥100.8万円
    これを簡単に計算すると
    （3,000万円×3％＋6万円）＋消費税＝￥100.8万円
    となります。
• 賃貸契約の場合
  • 賃料の一か月分+消費税になります。
    家賃が￥50,000の場合
    ￥50,000+￥2,500=￥52,500になります。

敷金、礼金とは何ですか？ 　

• 敷金
  敷金の額はだいたい賃料の2〜3カ月分程度です。
  退去するするときに家賃の滞納分や修繕費などを差し引いたものが返還されます。
• 礼金
  賃料の1〜2ヶ月分が相場です。
  敷金と違って明け渡し時に返還されることはありません。

敷金はいつ戻ってくるのですか？ 　

• 敷金の返還は部屋の明け渡しとの同時履行を求めることは出来ません。賃料の清算、明け渡しにおける義務を行った後、速やかに不動産業者に返還を求めることになります。

不動産広告は誰が売主なのか分かりにくいけれど、表示方法に決まりがあるの？ 　

• 広告の責任などを明確にするため、広告主の名称が表示されます。建売住宅や分譲マンションなどの販売広告では、複数の業者が共同の広告主になることがあります。
  　また、売主から販売を任された業者だけが広告主となる場合は、売主の商号と免許証番号も表示されます。広告主の取引態様が売主（貸主）なのか、代理なのかまたは 媒介（仲介）なのかが表示されます。売主または代理の場合は、広告主が購入者と直接売買契約を結ぶことができますが 、媒介の場合は、買主と売主とを引き合わせて契約成立のお手伝いをするだけですから、直接買主と契約できません。

不動産物件の所在地は一般の住居表示と違うけれど、どうして？ 　

• 不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。
  地番は１筆の土地ごとにつけられています。広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。その不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分からないからです。

「SRC造」とか「RC造」ってなんですか？ 　

• 建物の構造の種類です。「SRC造」とは「鉄骨鉄筋コンクリート造」、「RC造」とは「鉄筋コンクリート造」のことです。そのほかにも、「木造」や「S造」（鉄骨造）、「ALC造」、「PC造」などさまざまな構造があります。最近のマンションは、ほとんどが「SRC造」や「RC造」で、防音性や耐火性、耐震性に優れています。

「1SLDK」の「S」ってなんですか？ 　

• 「S」は「サービスルーム」の略で、居室と認められない納戸のことです。不動産適正取引協議会の定める 『不動産の表示に関する公正競争規約』 によると、建築基準法による採光基準などを満たさず 「居室」 とすることができない部屋については 「納戸等」 と表示することになっています。
  以前は、納戸(N)もしくはサービスルーム(S) と表記されることが大半でしたが、最近では書斎(DEN)、ユーティリティスペース(U)、フリールーム(F)、マルチルーム(M)、多目的ルームなどと表記される場合もあります。

「定期借家契約」とはどういう契約ですか？ 　

• 定期借家は、期間が満了すると契約の更新がなく、賃貸借契約が終了となり建物を明け渡さなければなりません。
  ただし、再契約が可能な場合もあります。定期借家契約時に、期間がどれくらいで、再契約が可能かどうかをしっかり確認しておきましょう。

抵当権付物件は契約しても大丈夫でしょうか？ 　

• 売主に抵当権抹消登記を請求し、引き換えに代金の支払をすれば大丈夫です。抵当権が実行されるとその物件の所有権を失うことになりますので、抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。

物件を売る際にかかる諸経費は？ 　

• 物件により、下記項目以外の資料や費用等が必要になる場合があります。
  • 不動産譲渡所得税：譲渡取得に対する取得税及び住民税がかかります。
    （売却利益がある場合のみ課税）
  • 印紙税：売買契約書に貼ることにより納税します。
    （物件価格が1000〜5000万円の場合、1万5千円〜2万円です。）
  • 抵当権抹消費用：物件を担保に金融機関から融資や住宅ローンを受けている場合、抵当権などの権利が設定されており、その権利抹消の登記を行います。(この費用は権利の種類や数によって異なります。一筆あたり３万円前後が目安です。）
  • 仲介手数料：仲介する不動産会社に支払う費用です。売買金額×３％＋6万円+消費税が上限額となります。
  • 修理修繕費用：修理や修繕をして引渡をする場合に必要です。
  • 建物解体費用：更地での売買をする際、解体すべき建物が残存する場合に必要です。
  • 測量、分筆、登記費用：境界の確定や土地を分筆して売る場合には必要です。

「居抜き：いぬき」とはどういう意味ですか？ 　

• 店舗や工場などを、その内部の商品、設備、什器備品などを設置したままの状態で売買・賃貸すること。居抜きで購入もしくは借りた場合は、以前のままの内装や設計設備等が付帯するので、比較的早期に営業することができる。

内金とはどういう意味ですか？ 　

• 売買契約が成立した後に、売買代金の一部として買い主から売り主へ交付される金銭のこと。手付が売買契約が成立する際に交付されるのに対して、内金は契約成立後に交付されるという違いがある。また手付は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、内金は交付される時点ですでに代金の一部である。

甲区、乙区とはどういう意味ですか？ 　

• 甲区とは登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。この甲区に記載される登記には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」などがある。
• 乙区とは登記記録において、不動産の所有権以外の権利に関する事項を記載した部分のこと。この乙区に記載される登記には「抵当権設定登記」「地役権設定登記」「賃借権設定登記」などがある。

ニッチとはどういう意味ですか？ 　

• 廊下やホールなどの壁を凹状にえぐった部分のこと。西洋建築によく見られる。草花や彫像等を収めるためのスペースで、飾り棚として使用されることが多い。

フラット35とはどういう意味ですか？ 　

• 民間金融機関が住宅金融支援機構（住宅金融公庫の廃止後、その権利及び義務を承継して設立された独立行政法人）に住宅ローン債権を売却することを前提として不動産購入者等に提供する最長35年の長期固定金利の住宅ローン商品の総称。
  　主に短期の資金調達を行う民間金融機関は、住宅金融支援機構に住宅ローン債権を売却することで調達資金の金利リスクを回避できる。サービシングフィーと呼ばれる管理回収に係る費用相当分や融資手数料は金融機関が独自に設定できるため、融資金利や融資手数料は金融機関により異なる。
  　住宅金融支援機構は、買い取った住宅ローン債権を担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組みを支えている。
  　この住宅ローンの特徴としては、「最長35年の長期固定金利」、「保証人・保証料が不要」、「繰上返済手数料が無料」等が挙げられる。また、住宅ローン債権の売却後も、借入者の返済に関する手続き等は、申込先の金融機関が窓口となっている。

アパートの契約時にどんな費用がかかるのですか？ 　

• 物件によって異なりますが、一般的に敷金、礼金、仲介手数料等が必要になります。他には、 火災保険（家財など）の費用がかかる場合もあります。 また、前家賃を契約時に支払う事もあります。目安としては家賃６ヶ月分位は必要と思われます。

ローン特約について教えてください。 　

• ローン特約とは、個人が戸建住宅やマンションを購入する際に、買主が金融機関などからの融資を受けられなかった場合、無条件で売買契約を白紙解約できる特約です。
  例えば、Aさんが３，０００万円のマンションを購入するため、売買代金のうち２，０００万円を金融機関から借り入れることを条件に、売主に手付金３００万円支払い売買契約を締結しました。この場合、契約にローン特約が記載されていれば、金融機関の住宅ローンの審査に通らず残代金が支払えなくなってしまっても、売買契約を白紙に戻すことができ、既に支払い済みの手付金も全額返還されます。住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、契約書にローン特約が記載されているかを必ず確認しましょう。

住宅ローンを組むと、他のローン（自動車等の）は組みにくくなりますか？ 　

• ローンは各ローン等について個別に年収制限等を設けているので住宅ローンの為に不利になる事はありません。住宅ローンの審査は、個人ローンの中ではもっとも借入額も多く返済期間も長いローンなので、自ずと審査も厳しくなります。他のローンはそこまで厳密ではないようで、逆に住宅ローンを組んでいるお客様だということで、信用度が増すこともあるようです。但し、住宅ローンの毎月の支払いが有りますので他のローンを組む場合は十分に支払い能力をご検討の上ローンを組んでください。

住宅性能評価とはどういう意味ですか？ 　

• 住宅の性能（耐震性・耐火・遮音性・省エネルギーなど）に関して一律の基準で第三者機関の専門家が検査等を行い、その結果を評価し「建設住宅性能評価書」を交付する任意の制度のことです。

検査済証とはどういう意味ですか？ 　

• 検査済証（けんさずみしょう）とは、建築基準法（以下、法）第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。特定行政庁、又は指定確認検査機関で交付される。完了検査は、建築確認申請の必要な建築行為のうち、用途変更を除く全ての行為に義務づけられている（法第7条）。完了検査申請は原則として完了後4日以内に行わなければならない（同条第2項）。完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査、施工写真、試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、検査済証が交付される。通常は建築確認申請書の通りに施工されていることを確認している。

建築協定とはどういう意味ですか？ 　

• 土地所有者や借地権者が個別地域における住環境を守るため等に、敷地面積、構造や用途などの建築の基準について定める協定のことです。（土地に関する検査済み書もあります）

保証金とはどういう意味ですか？ 　

• 関西以外の地域の人にはなじみの薄い「保証金」。これは、礼金と敷金をあわせたような性格を持つもので、家賃滞納・器物の破損などに備えて、文字通り保証として預かるお金。退去時には、ここから解約引が引かれ、残りが入居者に返還される。
  この「解約引」は、退去後の清掃やリフォーム、鍵の付け替えなどに使われる。きれいに使っていればいいけれど、壁に穴をあけたり畳を汚したりすれば、解約引以上に請求される場合もある。

亡くなった父から相続した土地を売却したいのですが、土地の登記名義人が父のままになっています。どうすればいいですか？ 　

• 売主様がお父様名義の土地を売る際には、一旦相続登記をして売主様の名義にした上で、買主に所有権移転登記をすることになります。いきなり被相続人であるお父様名義から買主様名義へ所有権移転登記はできません。
  相続登記には早くても２週間程度の時間がかかり、相続に関して親族との紛争が生じると最悪の場合、土地の売却が出来ないという可能性もあります。相続登記がなされていない不動産の売却を検討される時は、早急に相続登記をしておいた方が良いでしょう。

権利証を紛失してしまいましたが、売却は可能ですか？ 　

• 所有者ご本人の確認が出来れば大丈夫です。権利証は、再発行は出来ません。しかし、司法書士と所有者が面談して売却意思の確認、所有者の本人確認が出来れば不動産の売却は可能です。

購入する際に不動産代金の他に諸費用はどのくらい必要ですか？ 　

• ご決済時に代金の他にかかる諸費用は、
  • 所有権移転登記費用、
  • 仲介手数料
  • 契約書印紙代
  • 抵当権設定登記費用(銀行から融資を受けられる場合)
    購入される方や物件によって必要となる諸費用は変わって参りますが、おおよそ購入代金＋購入代金の１０〜２０％を目安にご検討ください。

更新料はどうしても払わなければならないものなのでしょうか。？ 　

• 更新料は、契約の更新の際、契約更新（合意更新）の対価として、借主から大家さんに支払われる金銭ですが、特約でその旨定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならないものではありません。当初の契約で更新料に関する取り決めがあったかどうか確認してください。また、特約等で取り決めがあっても、法定更新の場合には、特約を有効なものと考え更新料の支払いを認めた判例がある一方で、特約は合意更新を前提としたものなので更新料を支払う必要はないとした判例もあるなど、裁判所の判断も分かれているのが現状です。

土地だけ購入したいけれど、建築条件付きではだめなの？ 　

• 宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間（３ヵ月）内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。また、広告によっては、建物のプラン例（間取図）を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。

中古マンションを購入する場合どのような点に気をつけたら良いですか？ 　

• 1.過去の大規模修繕の内容を調査する。　　
• 2.管理体制がしっかりしている物を選ぶ。
  　・共用部分の清掃は行き届いているか。
  　・充分な修繕積立金が確保されているか。　　
• 3.自分や家族の生活目的に対応しているか？
  　・通勤、子供の学校、買物、公共施設等々

「金消契約：きんしょうけいやく」とは何ですか？ 　

• 金消契約とは金銭消費貸借契約のことで、金融機関から融資を受ける際に交わす借入契約のことです。

連帯保証人と保証人とはどう違ますか？ 　

• 通常「保証人」とは、本来の債務者が債務を履行しなかった場合に、その債務者に代わって債務を履行することを、債権者と約束した人を言います。
  • ふつうの保証人は、債権者から履行を請求されても、まず債務者に請求するように求めることができますし、さらに債務者の財産に対して執行するように求めることができます。（催告の抗弁権があります。）
  • 連帯保証人の場合は催告の抗弁権がありませんので、債権者から請求されれば支払いに応じる義務があります。
    また、連帯保証人が何人かいたとしても、頭割り(均等分割による支払い)を主張することはできず、債権者から請求された連帯保証人は、全額の支払いに応じる義務があります(あとで、他の連帯保証人に対して一定の負担を請求することはできます)。

登記識別情報とは何ですか？ 　

• 登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる情報であり、登記名義人を識別することができるものをいう（不動産登記法2条14項）。いわゆる権利証の事です。新たに不動産の所有者となった者が、登記所に対し申請を行った際に通知される情報の事です。登記識別情報は，アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で，不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。この登記識別情報は，登記名義人本人による申請であることを登記官が本人確認するための手段の一つである。

等価交換とはどういう意味ですか？ 　

• 等価交換（とうかこうかん）とは等しい価値を有するものを相互に交換すること。
  • 建築においては、土地は地主が、建設費は開発者が負担して建物を作り、完成後にそれぞれがそれぞれの出費の割合に応じて土地と建物を取得する開発方法を指す。

貸家建付地の評価減とはどういう意味ですか？ 　

• 賃貸マンションやアパートを建築すると土地の相続税評価額は評価減になります。
  賃貸用建物が建築されていればその土地は「貸家建付地」として評価減がされます。評価減の割合は地域により差がありますが、自用評価から約２割引きになります。土地は１億円が約８０００万円の評価になります。
  建物についても、賃貸用ならば「貸家」として自用評価から３割引きになります。建物は１億円が約７０００万円の評価になります。

小規模宅地の特例とはどういう意味ですか？ 　

• 相続や遺贈によって土地を取得した場合に、その土地の中に被相続人が自宅として住んでいたり、事業の用に供していた小規模な宅地又は、国の事業の用に供していた小規模な宅地があったときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことなどに配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができます。これを「小規模宅地の特例」といいます。

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